tassi d'interesse mutui
Quando ci si rivolge a una banca oppure a un istituto di credito per ottenere un mutuo ci sono una serie di parametri che è necessario considerare con grande attenzione.
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Quando ci si rivolge a una banca oppure a un istituto di credito per ottenere un mutuo ci sono una serie di parametri che è necessario considerare con grande attenzione. Solitamente le banche mettono a disposizione del richiedente un documento che contiene tutte le informazioni necessarie a decidere che tipo di mutuo scegliere. Bisogna far caso allo spread, al TAEG e al TAN; in base a questi indici si deve decidere quale tipo di mutuo è più vantaggio. Quali sono i parametri fondamentali da valutare prima di fare il grande passo?
Per capire come risparmiare, è utile confrontare le offerte e le soluzioni offerte dalla banche online e offline o scegliendo su comparatori come Facile.it il mutuo più conveniente. È importante poi conoscere il concetto di spread per capire l’entità effettiva delle spese che si vanno ad affrontare. Si tratta di un valore percentuale che indica al richiedente quanto verrà a costare effettivamente il prestito per acquistare il bene. La banca concede il mutuo, ossia eroga una somma di denaro al cliente, e in cambio chiede un prezzo: lo spread.
È dunque un valore in base al quale viene definito il costo fisso del finanziamento. A seconda dell’entità dello spread il cliente potrà capire se le condizioni del mutuo sono vantaggiose o no. Infatti più lo spread è basso, minore sarà il costo del finanziamento. Le banche in genere alzano lo spread quando il finanziamento è più rischioso. Una volta definito, lo spread non cambierà più e sarà lo stesso durante tutto il periodo di restituzione del debito. Dunque è necessario fare molta attenzione allo spread iniziale, e cercare di ottenere un mutuo con un valore basso dello spread. Si è detto che è un indice che non cambia, eppure ci sono contratti di finanziamento che prevedono uno spread che può variare, ossia che può essere modificato. Anche in questo caso uno studio attento della documentazione sarà in grado di condurre il richiedente alla scelta migliore.
Le banche tendono a indicare al cliente uno spread calcolato sul loan to value. Quando il cliente chiede un mutuo alla banca il consulente applica le direttive dell’istituto. Il tasso d’interesse e il loan to value dipendono sempre dalla cifra richiesta. Il loan to value è l’indice dato dal rapporto tra il valore del bene da acquistare e la cifra richiesta. Se i tecnici della banca periziano il bene stabilendone un valore di 100 mila euro e il cliente richiede un mutuo di 50 mila euro, il parametro del LTV sarà del 50%.
Il tasso d’interesse applicato dalla banca sale al superamento della soglia del loan to value. Il tasso su un prestito del 50% è inferiore a quello applicato ad un mutuo che copre il 51%. Questo accade perché le banche vogliono scoraggiare i clienti che desiderano prestiti con una copertura maggiore rispetto al prezzo del bene da acquistare. Più è alto il loan to value maggiore dunque sarà il costo del mutuo. Per le banche un alto valore del LTV aumenta il rischio che il cliente non sia in grado di ripagare il debito.
Il valore dello spread incide sul tipo di mutuo che la banca propone al cliente. Grazie a mutui con il tasso variabile il cliente può approfittare dello “sconto” che gli permetterà di compensare un possibile incremento futuro dei tassi. Quello con tasso variabile è un mutuo calcolato su spread ed Euribor. Quest’ultimo è il parametro relativo al valore del costo del denaro nel breve periodo. Viene utilizzato dalle banche per il calcolo degli interessi variabili sui mutui.
I mutui con tassi fissi, invece, sono vantaggiosi per i clienti perché garantiscono che le eventuali variazioni dei tassi non abbiano alcuna ripercussione sul costo del finanziamento. Si calcola in base ai parametri di spread ed Euris. L’Euris è un valore utilizzato per il calcolo degli interessi fissi e viene deciso giornalmente dalla European Banking Federation.
Si comprende come la durata del finanziamento sia fondamentale per capire quanto si potrebbe risparmiare sul rimborso del mutuo. Se si è presa una decisione avventata rispetto alla scelta del tasso d’interesse e del tipo di mutuo la surroga consente di rimediare all’errore. La surroga è uno strumento che permette al cliente di avere anche una posizione più forte rispetto alla banca; offre la possibilità di trasferire il mutuo presso un altro istituto di credito che applichi tassi più vantaggiosi.
Non tutti i clienti di una banca sanno quale sia esattamente la differenza tra il TAN e il TAEG. Il TAN è quello che viene definito l’interesse puro sulla somma richiesta. Il TAEG è un valore percentuale che annovera al suo interno non solo il TAN ma anche altre voci, chiamate spese accessorie. Per capire quanto costa effettivamente il mutuo bisogna conoscere la percentuale del TAEG.
Il tasso effettivo globale comprende le spese di apertura e chiusura della pratica, le spese inerenti l’incasso delle rate di rimborso del debito da parte del cliente, gli eventuali costi derivanti dalla sottoscrizione di una polizza e i costi dell’istruttoria. La banca infatti dovrà verificare anche se ci sono i requisiti per concedere il mutuo al richiedente: per esempio controllando se è un cliente iscritto al CRIF, se è un cattivo pagatore o un protestato.
Non è raro che la banca si tuteli dalla possibile inadempienza del cliente chiedendogli di sottoscrivere un contratto in virtù del quale, nel caso per esempio di perdita del reddito, le rate del mutuo siano rimborsate dalla compagnia assicurativa. Tra gli altri costi c’è anche quello relativo all’imposta di bollo, dovuta allo Stato e obbligatoria. Tutte queste voci di spesa vengono indicizzate e si trasformano in un valore percentuale, nella forma del tasso d’interesse globale.
Un consiglio utile è di verificare che il tasso d’interesse che la banca propone sia valido durante tutto il periodo di restituzione del debito. Non deve trattarsi solo di un tasso d’ingresso: a volte le banche, per invogliare i richiedenti ad accettare un’offerta di mutuo, offrono tassi vantaggiosi che valgono solo per le prime rate.
Quando si richiede un mutuo il primo indice che si guarda è il TAN, il tasso annuo nominale. Determina il tipo di mutuo che viene concesso. Infatti per i finanziamenti caratterizzati da un tasso variabile il tasso annuo viene calcolato sul tasso BCE, meglio noto come costo del denaro, oppure sull’indice Euribor.
Nel caso dei finanziamenti caratterizzati da un tasso di interesse fisso, il tasso annuo nominale si fonda sull’Euris. Si è scritto della differenza che c’è tra un mutuo a tasso fisso e un mutuo a tasso variabile. Ciascuna di queste opzioni presenta dei vantaggi e dei rischi. Per questo spesso i clienti si affidano a una scelta intermedia, ossia a un mutuo a tasso misto oppure ad un mutuo variabile.
Il mutuo variabile è un’opzione che prevede tassi di interesse che dipendono dal costo del denaro. Vengono detti anche mutui variabili con tassi CAP: significa che il tasso d’interesse non può aumentare liberamente ma viene fissato un ceiling, ossia un tetto che mette al riparo i clienti dalle fluttuazioni dei tassi. Dunque il tasso è variabile ma con un tetto, a prescindere da quello che accade nel mercato.
Il mutuo con il tasso d’interesse misto permette al cliente di negoziare con la banca il tasso stesso; dunque è prevista la possibilità di passare da un tipo di tasso all’altro.
Ovviamente la banca si tutela riequilibrando l’offerta a suo favore. Solitamente infatti i mutui variabili con CAP hanno uno spread leggermente più alto.